记者在该小区看到，裸露着红砖墙体的“烂尾楼”里住户不少。

龙怡苑小区门口

　　从BRT黄村站出来往外看，几栋裸露着红砖墙体的高楼在闹市中很是引人注目，原来这是龙怡苑小区里的几栋楼，虽然已经“烂尾”19年，但这几栋楼目前仍租住着不少住户。

　　早在2011年就有媒体报道，该小区物业未经业主同意就擅自装修“烂尾”房屋进行出租；而除了“烂尾”的几栋楼外，该小区很早就被认定为“未经城市规划部门审批擅自兴建的违章建筑”。这场“宅基地变商品楼”的纠纷始于2004年，涉及业主、租客、开发商、村民等多方。时隔多年，该小区仍有不少住户，也还有房在租售，未来该何去何从？记者就此进行了采访。

　　文、图/广州日报全媒体记者 武威 见习记者 张慧琪

　　现状：

　　小区管理存在安全隐患  租售价格均低于周边楼盘

　　穿过一条拥挤的小道，记者来到龙怡苑小区的侧门，该小区俨然和外面的商铺街道融在一起，外人很轻易就能进入。

　　冬日的午后，不少居民带着孩子在楼下遛弯，如果忽略该小区内的几栋“烂尾楼”，这里与普通小区无异。记者看到，该小区由9栋塔楼组成，其中6栋外墙完好，剩下3栋的外墙红砖裸露，仍处于“烂尾”状态。

　　据了解，2002年该小区开盘，直到2004年被认定为违章建筑，彼时已经有1300多名业主入住。由于该小区所处的土地性质为宅基地，根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有，并不能进行商品房交易。换言之，业主们当时签订的购房合同是无效的，后续也无法办理房产证，即人们常说的“小产权房”。

　　不过在该小区记者发现，这里房屋的租售情况却依然存在。小区内连着有几家房产中介，从中介门口展示的图片上看，这里无论是售卖还是出租，价格都跟周边的其他楼盘“格格不入”：当前该小区的售卖价格为1.5万~1.8万元/平方米，而同地段的小区普遍在4万元/平方米以上。一位中介告诉记者：“现在55万元左右就能买下一房一厅，就是没有房产证，但一样可以住。”

　　与此同时，该小区租房的价格相对也较低廉，记者昨天以租房为由联系了该小区楼下的一家房屋中介，对方表示目前该小区仍然有房屋出租，一室一厅出租的价格在2000元～2500元，另一家中介甚至表示“1500元就能租到单间”。

　　尽管该小区现在居住着不少住户，但记者在跟随中介看房的过程中，也在里面发现了一些安全隐患：一方面，该小区电动自行车存在乱停乱放现象，楼下大堂内停满了电动自行车，行人通道只剩下窄窄一条路，并且该小区内并无配备电动车充电桩，其中的安全隐患不言而喻；另一方面，该小区内的部分房屋存在改建复式顶楼，隔出多间房进行出租的现象。记者跟随中介看房时看到，有一个复式顶楼被隔出了四间房。我国法律规定，自行对原设计的基本房间隔断间进行出租的行为属于非法行为，出租人将受到行政处罚，而这里面的安全性也无法得到保障。

　　往事：

　　业主买房时不知是“小产权”  物业私自改建“烂尾楼”出租

　　时间拉回2003年8月1日，胡静（化名）从朋友那里听说龙怡苑在售卖第三期楼房，彼时她正打算将省外的父母接来广州住，因此非常关注这个小区。

　　三期开盘当天，胡静和妹妹走在附近街上，刚好看到很多人排队抢号去买该小区的房子，胡静也跟着人群加入到购房队列中。她回忆道：“当时我看到一二期都建得差不多了，也卖得挺好，就觉得这个房子应该没有问题。我和妹妹幸运地买到最后两套房子。”

　　胡静当时以1900元/平方米的价格入手了一套总价14万元的两室一厅房型。但当时29岁的她还不知道，一年后自己购入的房子会“烂尾”，甚至被定性为违规建筑。

　　2004年底，一份红头文件指出，该小区没有办理过任何规划、报建和土地管理部门有关手续，属违章建筑。同年，该小区开发商、前进一社等相关责任人也相继被逮捕。

　　张宁（化名）买的第一套房也在该小区。当时儿子的诞生坚定了张宁一家在广州安家落户的决心，她花了13万元全款买了后面“烂尾”的H栋的一套两室一厅户型。这13万元里面还有相当一部分是她跟亲戚借的。“当时开发商承诺以后可以办房产证，还给了我们公证书，我们就信以为真。”张宁回忆道。

　　2006年，龙怡苑“宅基地违建”一审宣判，开发商代表的行为构成非法转让、倒卖土地使用权罪，单位行贿罪，数罪并罚决定执行有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币150万元。而其他相关责任人也得到相应的判决。

　　到了2011年，该小区陆续有业主发现，“烂尾”的3栋楼的1~6层被物业私自装修、私接水电进行出租，这让一直没有收到房子的张宁百思不得其解，为何自己买的房子自己无法收楼接水电，而物业却可以光明正大地将其出租？最后业主们选择报警处理。

　　记者也了解到，这些年来，该小区业主还曾就小区花园被拆除改成停车场，收取的管理费用模糊等行为与物业管理方产生过一系列纠纷。

　　律师：

　　违建房屋不受法律保护  租售行为须制止

　　像这类违建的“小产权房”，租或买会有什么风险？专门代理房地产案件的秦兵律师事务所主任徐斌告诉记者，违建房屋的出租或销售都不受法律保护。“它的安全性是无法保障的。一旦发生了像火灾、坍塌等事故，后果不堪设想。”

　　2022年8月，多地宣布出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目的建设交付，规模为2000亿元，不少“烂尾楼”在“保交楼”政策背景下重新盘活动工。而龙怡苑的“烂尾”问题目前仍有待解决。徐斌解释：“龙怡苑从一开始就是‘小产权房’，因而不属于‘保交楼’的对象。本质上它是违法的，业主就算是在开发商手里买了这个房子，他们之间签订的合同也是无效合同，本身也是不受到法律保护的。”

　　徐斌认为，对于该小区的情况，目前有两种解决方案：第一是业主起诉与之签订合同的责任人，让责任人返还购房款。“这是一起民事纠纷，虽然合同买房的行为是不合法的，但是业主给钱买了一个不合法的东西，这个钱理应退回来。”第二则是为房屋补办相关合法手续。但徐斌指出，这相当于“认可了开发商占地直接建设的行为”。

　　徐斌指出，虽然第二种方案听上去更能保护业主的利益诉求，但这又造成另一个问题，那就是变相“鼓励”了开发商不经过批准就直接进行房地产开发销售的行为，徐斌认为这对房地产市场的健康发展非常不利。

　　徐斌表示，有关方面还是要坚决制止物业或开发商对该小区房屋的租售行为，不允许开发商通过“烂尾楼”继续牟利，同时推动业主和相关责任人处置纠纷。